On vous a souvent dit que la loi Le Meur avait fragilisé les loueurs en courte durée dans les copropriétés. C’est vrai — mais pas définitif. Le 23 juillet 2026, le Tribunal Judiciaire de Nice a rendu un jugement qui change la perspective : une copropriété de la Côte d’Azur, armée de ses résolutions, de son syndic et de son avocat, a été déboutée de toutes ses demandes. Le propriétaire visé a gagné. Et la copropriété a été condamnée à lui payer 2 000 € de frais. Voici ce qu’il faut en retenir.
Le contexte : une SCI familiale dans le viseur de sa copropriété
L’affaire démarre dans une résidence avec piscine et jardin, quelque part sur la Côte d’Azur. Une SCI familiale y possède un appartement en rez-de-chaussée, avec accès direct depuis l’extérieur — les voyageurs n’ont pas à traverser les parties communes. Le bien est la résidence secondaire d’un couple, loué via Airbnb en leur absence. L’activité est déclarée en mairie, dans les règles.
À l’été 2023, le syndic met la SCI en demeure : « Arrêtez immédiatement votre activité commerciale. » La SCI répond, via son avocat, que l’activité est civile et que le règlement de copropriété l’y autorise. La machine s’emballe.
En novembre 2023, une assemblée générale extraordinaire est convoquée. Deux résolutions sont votées :
- Résolution n° 6 : interdiction des locations saisonnières de courte durée ou à la nuitée, qualifiées d’activités commerciales prohibées
- Résolution n° 7 : mandat donné au syndic pour attaquer la SCI en justice, avec demande d’astreinte de 500 € par infraction
La liste des griefs s’allonge : venues incessantes, nuisances sonores, stationnement anarchique, jets de bouteilles par les fenêtres… La copropriété saisit le tribunal. La SCI refuse de céder et attaque à son tour les deux résolutions.
Le 23 juillet 2026, le tribunal annule les deux résolutions, déboute la copropriété de l’intégralité de ses demandes, et la condamne à payer 2 000 € au propriétaire.
Pourquoi la copropriété a perdu : les 5 arguments décisifs
Bouclier n° 1 — La location courte durée n’est pas une activité commerciale
C’est le cœur du jugement. La copropriété affirmait que louer en Airbnb constituait une activité commerciale — donc prohibée par le règlement. Le tribunal a rejeté cet argument en s’appuyant sur un arrêt de la Cour de cassation du 25 janvier 2024 :
Une location meublée de courte durée, sans prestation para-hôtelière — ou avec des prestations seulement mineures — est une activité de nature civile, non commerciale.
Le tribunal a même été plus loin en désamorçant l’argument favori des syndics : « Oui, mais vos loyers sont imposés en BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux), donc c’est bien commercial. » Réponse du tribunal, noir sur blanc : juridiquement, c’est civil. Fiscalement, c’est commercial. Ce sont deux qualifications distinctes et indépendantes.
Bouclier n° 2 — L’accueil des voyageurs ne requalifie pas l’activité
La copropriété avait produit un constat d’huissier basé sur les avis Airbnb du bien : des voyageurs mentionnaient une personne qui les accueillait, leur remettait les clés et leur donnait des conseils touristiques. Argument rejeté. Le tribunal a répondu que cela ne suffit pas à requalifier l’activité de commerciale.
Ce qui compte, selon le tribunal, ce sont les quatre prestations para-hôtelières définies à l’article 261D du Code général des impôts :
- Le petit-déjeuner
- Le nettoyage régulier des locaux (pas le ménage de fin de séjour)
- La fourniture de linge de maison
- La réception personnalisée de la clientèle
Pour basculer dans le commercial, il faut cumuler au moins trois de ces quatre prestations. Un check-in physique avec remise de clés et recommandations de restaurants ? Civil. Des frais de ménage de fin de séjour ? Civil. Ce n’est que la combinaison d’un package complet — petit-déjeuner + ménage quotidien + linge + réception — qui pourrait faire basculer vers la para-hôtellerie.
Bouclier n° 3 — Le règlement de copropriété autorisait explicitement la location meublée
L’avocat de la SCI a fait ce que la grande majorité des copropriétaires ne fait jamais : il a lu le règlement de copropriété. Et il y a trouvé deux mentions décisives :
- « Les copropriétaires pourront louer leur appartement comme bon leur semblera. »
- « Les locations meublées par appartement entier sont autorisées. »
La seule interdiction prévue était de transformer un appartement en chambres meublées louées séparément — ce qui n’était pas le cas. Le règlement ne comportait pas non plus de clause d’habitation bourgeoise exclusive : il prévoyait que des activités professionnelles pouvaient s’exercer sous réserve de ne causer aucun trouble exceptionnel. La location courte durée n’était donc pas dans la liste des activités prohibées.
Bouclier n° 4 — Les troubles invoqués n’étaient étayés par aucune preuve
Nuisances sonores, stationnement anarchique, jets de bouteilles… La liste était longue. Le dossier était vide. Pas de constat d’huissier daté, pas de lettre adressée à la SCI, pas de témoignages circonstanciés. La copropriété affirmait avoir envoyé un courrier du 22 août 2023 — mais était incapable d’en rapporter la preuve.
La justice ne juge pas des impressions, elle juge des pièces. Sans preuve tangible liant les troubles aux voyageurs de ce bien précis — et pas aux occupants des logements voisins — les accusations ne tiennent pas.
Bouclier n° 5 — Le vice de majorité : la copropriété a voté avec la mauvaise règle
Les deux résolutions avaient été adoptées à la majorité simple des voix exprimées. Or, à la date du vote — novembre 2023 — la modification des règles de jouissance des lots privatifs requérait l’unanimité des voix. La loi Le Meur, qui a abaissé ce seuil aux deux tiers, n’a été adoptée que le 19 novembre 2024 — elle n’était donc pas en vigueur au moment du vote. Les résolutions étaient entachées d’un vice de procédure irrémédiable.
Ce que ça change avec la loi Le Meur aujourd’hui
Cette affaire s’est jouée sur des faits antérieurs à la loi Le Meur. Mais le principe posé reste valable aujourd’hui : un vote aux deux tiers mal justifié, contre une activité civile, dans un immeuble dont le règlement autorise le meublé, se conteste.
La loi Le Meur a rendu le vote plus accessible — elle n’a pas rendu l’interdiction automatiquement imparable. Les conditions restent strictes (clause d’habitation bourgeoise préexistante, résidences secondaires uniquement), et les fondements juridiques posés par la Cour de cassation du 25 janvier 2024 — confirmés ici par le Tribunal de Nice — restent solides. Pour le détail du dispositif issu de la loi Le Meur et de sa validation par le Conseil constitutionnel, voir notre article Airbnb en copropriété : ce que la décision du Conseil constitutionnel change vraiment en 2026.
Ce jugement est rendu en premier ressort. La copropriété peut faire appel. Mais il s’appuie directement sur un arrêt de la Cour de cassation, ce qui lui donne des fondations particulièrement solides.
Ce que vous devez faire dès maintenant
- Relisez votre règlement de copropriété. La majorité des règlements autorisent les activités professionnelles et les locations meublées par appartement entier. Cherchez ce qui est écrit — pas ce que votre syndic vous dit.
- Vérifiez les PV d’assemblée générale. Si une résolution hostile a été votée, vous avez deux mois pour la contester devant le tribunal judiciaire. Passé ce délai, elle devient opposable.
- Restez dans le cadre du civil. Ne cumulez pas trois des quatre prestations para-hôtelières de l’article 261D du CGI — petit-déjeuner quotidien, ménage régulier, linge de maison, réception personnalisée — sous peine de requalification commerciale.
- Constituez votre dossier de preuves. En cas d’accusations de troubles : serrure connectée avec logs d’accès, règlement intérieur remis aux voyageurs, système de détection sonore avec reporting horodaté, insonorisation documentée. La charge de la preuve appartient à celui qui accuse — exigez des pièces datées et circonstanciées.
- Consultez un avocat spécialisé en droit immobilier avant toute assemblée générale où une résolution hostile figure à l’ordre du jour. Agir avant le vote est toujours plus efficace qu’agir après.
Les sources de cette décision
- Tribunal Judiciaire de Nice, jugement du 23 juillet 2026 — annulation des résolutions n° 6 et 7 d’une assemblée générale extraordinaire, condamnation du syndicat des copropriétaires à 2 000 € de frais
- Cour de cassation, 3ᵉ chambre civile, arrêt du 25 janvier 2024 — une location meublée de courte durée sans prestation para-hôtelière est une activité civile, non commerciale
- Article 261D du Code général des impôts — définition des quatre prestations para-hôtelières dont le cumul de trois requalifie l’activité en commerciale
- Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, article 26 — statut de la copropriété des immeubles bâtis (règles de majorité)
- Loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 dite loi Le Meur — abaissement du seuil d’unanimité aux deux tiers pour le vote d’interdiction dans les copropriétés dotées d’une clause d’habitation bourgeoise
- Décision n° 2025-1186 QPC du 19 mars 2026 — Conseil constitutionnel, validation de la constitutionnalité de la loi Le Meur sur ce point
Cet article est fourni à titre informatif et ne constitue pas un conseil juridique. En cas de litige avec votre copropriété, consultez un avocat spécialisé en droit immobilier.
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