Depuis le 5 décembre 2025, la donne a changé pour les propriétaires niçois. Le Conseil métropolitain de Nice Côte d’Azur a voté un nouveau règlement des changements d’usage, entré en vigueur le 1ᵉʳ janvier 2026, qui redessine sérieusement les contours de ce qui est permis — et ce qui ne l’est plus.
Le plafond des 90 jours, une spécificité locale
Contrairement à l’idée répandue selon laquelle toute résidence principale peut être louée 120 jours par an, Nice a fait usage de la marge offerte par la loi Le Meur pour abaisser ce plafond à 90 nuits, par délibération du conseil municipal du 23 mai 2025. Au-delà, la location devient illégale, même si le bien est correctement enregistré. C’est une nuance qui surprend encore beaucoup de propriétaires arrivant d’autres villes.
Des quotas par quartier, une première
La vraie rupture de 2026, c’est l’instauration de quotas par secteur dans les zones les plus touchées par la location courte durée — Vieux-Nice, Centre-Ville, Riquier-Port-Mont Boron, l’Ouest niçois. Un nombre maximal d’autorisations y est désormais fixé, 671 au total, et les demandes de changement d’usage temporaire ne peuvent être déposées qu’au mois de février de chaque année. En dehors de cette fenêtre, aucun dossier n’est instruit.
Autre évolution notable : la durée d’autorisation de changement d’usage passe à 3 ans (contre un régime auparavant renouvelable annuellement), avec de nouvelles obligations liées au DPE.
Une bataille juridique en cours
Ce règlement n’est pas passé sans heurts. Des associations de professionnels de la location meublée touristique ont engagé un recours, et la Métropole a dû suspendre l’ouverture des dépôts de dossiers dans les zones à quotas — initialement prévue au 1ᵉʳ février 2026 — jusqu’au 31 août 2026, en attendant la décision du Conseil d’État. Pour les propriétaires en attente d’une autorisation, c’est une période d’incertitude qu’il faut anticiper plutôt que subir.
Ce qui reste constant : la déclaration et le numéro à 13 caractères
Quel que soit l’avenir du recours, une chose ne bouge pas : la déclaration préalable en mairie et le numéro d’enregistrement restent obligatoires pour tout meublé touristique, classé ou non. Ce numéro à 13 caractères doit figurer sur toutes les annonces, sans exception — Airbnb, Booking, Abritel, et même un site personnel.
Sanctions : on ne plaisante plus
Le non-respect de ces règles expose à une amende civile pouvant atteindre 50 000 € par logement, une obligation de remise en état du bien à usage d’habitation avec astreintes financières, et dans les cas de fraude caractérisée, des poursuites pénales.
Pour un propriétaire ou un investisseur, le message est clair : la conformité réglementaire n’est plus un détail administratif, c’est une condition de survie du projet locatif à Nice. C’est précisément pour cette raison qu’un accompagnement local, qui suit l’actualité réglementaire au jour le jour, devient un vrai levier de sécurisation — pas un simple confort.